SATI - Taxas abusivas tiram o sono de quem compra imóvel na planta. Conheça seus Direitos!Olá, vamos começar de forma didática. Você sabe o que é Taxa SATI? O Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (SATI) é um valor que costumeiramente é cobrado no ato da assinatura de contrato de compra de “imóveis na planta” diretamente com a construtora, normalmente apartamentos ou salas comerciais em condomínios verticais, mas não somente.

Normalmente esta “taxa” (explicaremos adiante o motivo das aspas), que eventualmente também é denominada de ATI (Assessoria Técnica Imobiliária), e eventualmente com a expressão “Taxa SAT”, é cobrada como pagamento um suposto serviço de assessoria jurídica para tratar da documentação do comprador e de processo para efetivar eventual financiamento bancário e normalmente varia entre 0,60 e 0,88% do valor total do imóvel.

A cobrança deste valor quando da assinatura do contrato de compra e venda é bem comum em todos os estados do Brasil e não escolhe suas “vítimas”, havendo relatos de cobrança até em imóveis do programa “Minha Casa Minha Vida” até em apartamentos de alto luxo das avenidas mais badaladas dos grandes centros.

RESUMO: A Taxa SATI normalmente é ILEGAL. Para saber o entendimento da Justiça e como ser restituído, preencha abaixo. Mas continue lendo o texto.

A “Taxa” SATI é uma taxa?

Explica-se o motivo das aspas: na legislação tributária vigente a terminologia TAXA é, via de regra, a denominação de um tipo de “tributo”. Vejamos a passagem legal que trata do assunto:

Código Tributário Nacional – Lei 5.172/66

Art. 77. As taxas cobradas pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou pelos Municípios, no âmbito de suas respectivas atribuições, têm como fato gerador o exercício regular do poder de polícia, ou a utilização, efetiva ou potencial, de serviço público específico e divisível, prestado ao contribuinte ou posto à sua disposição.

Assim, considerando a terminologia correta, como não estamos tratando de uma prestação de serviço por parte do Estado (de forma ampla), a Taxa SATI deve ser entendida como o pagamento por uma prestação de serviço a um ente privado, seja pessoa jurídica ou física, normalmente um advogado, devendo, ao nosso ver, ser considerada como um honorário pela prestação de serviços advocatícios, dentre eles previstos os de assessoria jurídica imobiliária (serviço que indicamos).

Mas para fins de melhor entendimento, continuemos a chamar de Taxa SATI.

A Taxa SATI é legal?

Algumas construtoras, com a sanha capitalista que ultrapassa o bom-senso, chegam a alegar que a Taxa SATI é uma “taxa de contrato” obrigatória, valor que seria cobrado para confecção do contrato de compra e venda do imóvel na planta.

Opa, pensemos: normalmente as construtoras utilizam contratos padrão, também conhecidos no mercado como “contratos de adesão”, ou seja, raramente há possibilidade de alteração de suas cláusulas gerais, exceto, por óbvio, nome de comprador, valores e forma de pagamento, dentre outros pequenos detalhes.

Então pergunta-se o motivo de ter de pagar a SATI. Sim, TER, pois em algumas situações o seu pagamento é condição sine qua non para a concretização da venda do imóvel, ou seja, se o consumidor não pagar a SATI ele não poderá comprar imóvel na planta, o que chega a ser uma piada (de mau gosto, claro).

Taxa SATI - Legalidade, Jurisprudência e Restituição

Algumas construtoras chegam até a “agraciar” o comprador com um abatimento (diminuição no seu valor – isenção é mais difícil) na taxa SATI, desde que o consumidor insista, esperneie, dê pití ou ameace não concretizar a aquisição (o que nem sempre resolve a situação).

Para que a taxa seja considerada legal, é necessário que um serviço específico seja OFERECIDO ao comprador do imóvel, que pode optar, de acordo com as suas necessidades e preferências, pela contratação do profissional indicado pela construtora ou outro de sua escolha.

Isso mesmo, o consumidor não pode ser obrigado a aceitar a assessoria de uma pessoa indicada pela própria construtora por motivos óbvios, pois este tem forte ligação com a empresa e dificilmente irá lhe dizer as “pegadinhas” que estarão em letras miúdas e em termos jurídicos no enorme contrato.

Também é importante lembrar acerca de entendimentos jurisprudenciais acerca de eventuais “cláusulas leoninas” em contratos de adesão.

Para demonstrar cara de legalidade, a taxa SATI deve ser facultativa e o comprador deve ter o poder de decidir se necessita ou não de assessoria jurídica imobiliária.

Se a construtora condicionar a concretização do negócio ao pagamento da SATI, ela deve ser considerada ilegal. Sendo assim, caso seja paga, o seu valor deve ser ressarcido. E em dobro!

Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078/90

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;

(…)

Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.

Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

Cobrar Taxa SATI é crime?

Aqui entra a questão criminal e de nossa atribuição fazer esta análise.

Em que pese haver entendimento doutrinário (minoritário) no sentido de ser aplicável o artigo 68 do CDC (veja abaixo) e o fato de o CDC deixar bem claro se tratar de prática abusiva, entendemos que na seara criminal o CDC não tem a previsão legal específica e objetiva acerca da conduta incriminadora.

Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078/90

Art. 68. Fazer ou promover publicidade que sabe ou deveria saber ser capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa a sua saúde ou segurança:

Pena – Detenção de seis meses a dois anos e multa.

Analisando o texto legal, é de se perceber que a prática da venda casada não se adéqua ao crime previsto no artigo 68 “caput” do CDC, pois não se trata de publicidade, ademais a venda casada não é prejudicial ou perigosa à saúde ou segurança do consumidor.

Alguns textos mais antigos e outros mais novos (por desatenção) dão conta que a prática seria punida como crime nos termos do artigo 5º, incisos II e III da lei 8.137/90, mas que foi revogado pela lei 12.529/11. Outros citam a lei 8.884/94, mas esta também foi revogada quase que em sua totalidade pela mesma lei 12.529/11.

A lei 12.529/11, que trata das “infrações contra a ordem econômica”, trouxe alterações substanciais e benéficas para o tema que trata (inclusive com fortes punições administrativas, veja artigo 36, incisos e seguintes da lei 12.529/11), porém entendemos que desconsiderar a venda casada como “crime contra a ordem econômica” pode ter sido um desacerto.

Portanto, em seara penal, temos o entendimento de que a prática da venda casada não é considerada crime ou contravenção na legislação ora vigente no Brasil.

Restituição da Taxa SATI

Sim, em se tratando de cobrança ilegal de taxas imobiliárias, a sua restituição deve ser realizada pela construtora e aos olhos do Código de Defesa do Consumidor, tal restituição deve ser em dobro.

Alguns fatores devem ser analisados por quem já pagou a Taxa SATI, a fim de decidir qual a melhor forma de realizar o pedido judicial de ressarcimento dos valores pagos, em caso de recusa direta pela construtora.

A legislação vigente autoriza que algumas demandas judiciais possam ser ajuizadas sem contratação de advogado e há a possibilidade de que o seu caso se encaixe nestas situações.

Informe seu nome e e-mail para receber informações detalhadas sobre as decisões judiciais (jurisprudência) mais atuais e a melhor forma de solicitar o ressarcimento da Taxa SATI e de Comissão de Corretagem pagas indevidamente (material elaborado por advogado):

Taxa SATI em Imóveis na Planta. Legal ou ilegal?
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